Ofte stilte spørsmål
Her kan du få svar på noen av de spørsmålene, vi ofte får fra våre kunder. Bruk menyen for å se svarene. Hvis du har ytterligere spørsmål, er du selvfølgelig velkommen til å kontakte oss.
Generelt
Kan utlendinger eie en bolig i Berlin?
Er det en god investering?
Hvilke områder er de beste?
Boligkjøp
Hvorfor ikke bruke en alminnelig tysktalende eiendomsmegler?
Hvordan sikrer jeg meg en bestemt bolig?
Hvordan foregår handelen?
Hvor høy er kontantprisen?
Hva er handelsomkostningene?
Hva er en finansieringsbekreftelse og hvorfor er det nødvendig?
Hvor mye skal man betale i skatt?
Hvor mye skal man betale i skatt, hvis man selger igjen?
Bør man ha en norsk eller tysk advokat?
Kan man kjøpe leilighet sammen?
Utgifter for eier
Beregn dine månedlige boligutgifter
Grunnskatt og månedligt bidrag til eierforening
Om boligene
Hvor store er leilighetene?
Hva er Altbau og Neubau?
Hva er en kjernesanering?
Hvorfor formidler dere så få brukte leiligheter?
Hvordan ved jeg,at byggeriet utføres ordentligt?
Hvis jeg kjøper en leilighet i et saneringsprosjekt, når er min leilighet så klar til innflytting?
Hva er det med tyske kjøkken?
Er det stikk til kable-TV og Internett?
Hvor kjøper jeg møbler?
Generelt
Kan utlendiger eie en bolig i Berlin?
Ja, det er fri adgang for utlendinger til å skaffe seg fast eiendom i Berlin. Eierskapet blir dokumentert hos en offentlig notaius, som sørger for tinglysing og for de nødvendige papirer, på at man har eiendomsretten til en given bolig.
Det er ikke boplikt i Berlin, og det er derfor opptil eieren, om boligen brukes som fast bopel, privat feriebolig eller leies ut. Tilbake
Er det en god investering?
Kjøper man en nyistandsatt leilighet med en god beliggenhet, så vil det nesten alltid være en god investering. Som i andre storbyer vil de fleste mennesker i Berlin helst bo nær sentrum. Stort sett alle BoligBerlins boliger ligger i de sentrale områdene; Alexander Platz eller Kurfürstendamm.
Boligprisene i Berlin ligger fortsatt veldig lavt sammenlignet med andre storbyer i Europa. Samtidig er Berlin som Tysklands hovedstad i voldsom vekst, og mange utlendinger såvel som tyskere fra andre deler av landet søker til byen. Samtidig er tyskerne også begyndt å kjøpe fast eiendom i Berlin, fordi husleie prisene er steget kraftig de seneste årene. Det er med andre ord et stort potensiale for, at boligprisene vil stige i årene fremover i takt med, at eierboligmarkedet i den tyske hovedstad vokser seg stort. Tilbake
Hvilke områder er de beste?
Spesielt de tidligere østtyske bydelene, Mitte, Prenzlauer Berg og Friedrichshain er de siste årene blitt populære. Her finner man tallrike, hyggelige, brostensbelagte gater med utendørs restauranter, fortauscaféer og mange nye, spennende gallerier.
Leiligheter i centrumskvartalene; Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain og Charlottenburg trekker de beste boligprisene hjem og har også hatt de største stigninger innenfor de siste årene. Tilbake
Boligkjøp
Kvadratmeterprisen for boliger i Berlin er generelt stigende, når man ser bort fra de umoderne bebyggelsene i utkantområdene av byen. Her står mange tidligere betongblokker å forfaller og prisene er ikke-stigende.
Gode leiligheter nær sentrum, er det en stigende etterspørsel på. I et stabilt moderat tempo har prisene steget.
I 2006 kunne man derfor få en kjernesanert leilighet i f.eks. Friedrichshain til kun 1500 euro pr. kvadratmeter. Idag ligger kvm-prisene ofte et godt stykke over 2000 euro. Allikevel er det fortsatt plass til store prisstigninger de kommende årene. Det er flere uavhengige eksperter på det tyske boligmarkedet enige om. Tilbake
Hvorfor ikke bruke en alminnelig tysktalende eiendomsmegler?
Tradisjonelle tyske meglere tjener penger ved å kreve betaling for å skape kontakt mellom selger og kjøper. Andre serviceytelser er derfor ikke en selvfølge.
Det er tilrådeligt å kunne tysk godt, hvis man skal handle gjennom andre tyske meglere, da deres språkkunnskaper normalt er mangelfulle, og generelt kjenner de intet til de spesielle danske og norske forhold omkring kredittforeninger, friverdi og tilstandsrapporter, som er den skandinaviske kjøpers utgangspunkt.
Det er forøvrig ingen penger spart ved å handle gjennom en tysk megler, for vi i BoligBerlin tar ikke ekstra betalt for vår service. Tilbake
Hvordan sikrer jeg meg en bestemt bolig?
Et stort problem med bolighandel i Berlin, er at det så å si er for mange om beinet. Med andre ord, så er det som oftest mange meglere, som tilbyr de samme leilighetene, og derfor har mange norske kunder, som har gått til tyske meglere, opplevd å reservere og tro,at de på den måten kunne komme til å kjøpe en leilighet, som egentlig forlengst var solgt til en annen.
Situasjonen for BoligBerlin er for såvidt ikke annerledes, men vi legger stor vekt på, at våre kunder kan være sikre på, at når en leilighet er reservert, så kan den også kjøpes. I noen tilfeller krever selger et reservasjonsgebyr, og det betrakter vi som en fordel, da man dermed generelt kan regne med, at også andre reservasjoner i samme eiendom kan tas alvorlig.
Vi råder generelt til, at man slår til og reserverer med det samme, hvis man finner en bolig, man gjerne vil kjøpe. Skulle vi be om et reservasjonsgebyr, så kan dette som regel delvist refunderes, hvis man allikevel ikke kjøper. Men selger kan alltid beholde en del av avgiften, tilsvarende de utgifter han har hatt til å forberede handelen. Tilbake
Hvordan foregår handelen?
Alle tyske kontrakter vedrørende kjøp og pantsetting av fast eiendom skal opprettes og underskrives hos en offentlig notarius.
Før møtet hos notariusen, har både kjøper og selger fått avtalen til gjennomlesning og har mulighet til å komme med forslag til eventuelle endringer hos notariusen. Notariusen sørger for, at formalia om eiendommens overdragelse til kjøper og betaling av kjøpsprisen overholdes.
Kjøper mottar ikke en egentlig rådgivning fra notariusen, men det er dennes plikt å sørge for, at begge parter har forstått avtalen.
Når alle papirene er klare til underskrivning, leser notariusen alle relevante papirer om eierskiftet opp for kjøper. Da det er et lovkrav, at kjøper kan forstå og godkjenne det oppleste, skal denne prosedyren bli tolket av en norsktalende tolk, hvis notariusen ikke føler seg overbevist om, at kjøpers tyskkundskaper er tilstrekkelig gode.
BoligBerlin har kontakt med en tolk, som koster ca. 300 euro pluss mva for å tolke ved møter hos en notarius.
Hvis man kjøper en leilighet i en eiendom, som skal kjernesaneres, er det helt klare regler i tysk lovgivning for, hvor mye som skal betales på de forskjellige tidspunkter. Hovedprinsippet er, at det betales av flere omganger, i takt med at byggeriet skrider frem. Og at man kun betaler for den del av byggeriet, som er ferdiggjort. Første avdrag betales normalt først, etter at selve renoveringsarbeidet er gått igang.
I andre tilfeller er det vanlig, at kjøpsprisen først innbetales på en konto hos notarius. Han gir så pengene videre til selger, når han har sikret seg, at overdragelsen har funnet sted i overensstemmelse med avtalen.
Generelt blir kjøps summen overdratt til selger, når avtalen om eiendomsrettens overgang er undertegnet. For å forhindre, at selger innen den endelige tinglysningen pantsetter eiendommen ytterligere eller selger den til en annen kjøper, vil det som regel - med notarius` hjelp - bli tinglyst en foreløpig lysning. - Tilbake
Hvor høy er kontantprisen?
Hvis man låner en del av kjøps summen i egen bank, er det opp til banken, hvor stor kontantpris, som kan godkjennes, før et lån kan gis. Tilbake
Hva er handelsomkostningene?
BoligBerlin arbeider med rene linjer. Vi er agent for selger, men ønsker til gjengjeld å gi kjøper en så god informasjon og service som mulig. Utover det, tilbyr vi også kontakt til advokater, banker og arkitekter, som kan yte nøytral rådgivning i tvilstilfeller. Allikevel er våre boligpriser aldri høyere enn hos våre tyske konkurrenter.
I enkelte tilfeller skal kjøper betale salær til megler. Det kommer ann på, hvilke avtaler megleren har med selger. I de tilfeller, hvor kjøper betaler salæret, ligger det på maksimalt 7,14% inklusive mva.
Notariusens salær er normalt 1,5 prosent av kjøps summen. Eventuelt mindre, hvis det ikke skal tinglyses pant i eiendommen.
Sist men ikke minst, skal det betales 4,5 prosent av kjøps summen i eierskiftegebyr til bystyret i Berlin. Tilbake
Hva er en finansieringsbekreftelse og hvorfor er det nødvendig?
I forbindelse med saneringsprosjekter og nybyggeri kreves det som regel, at kjøper presenterer selger for en finansieringsbekreftelse, før avtalen kan underskrives hos notariusen.
Dette skyldes, at slike prosjekter som regel er finansiert av en tysk bank, som legger ut for hele prosjektet på byggherrens vegne. Denne bank vil ikke stå for finansieringen til å bygge den enkelte leilighet med mindre det på forhånd er dokumentert, at kjøper har tilstrekkelig finansiering til rådighet.
En finansieringsbekreftelse er ikke en bankgaranti, men en bekreftelse utstedt av kjøpers bank, hvor banken bekrefter sin hensikt om å finansiere kjøpet av en bestemt leilighet. Skriv til oss, hvis du gjerne vil se et eksempel på en finansieringsbekreftelse. Tilbake
Hvor mye skal man betale i skatt?
Man skal ikke betale eiendomsskatt til Norge.
Man skal betale skatt av evt. leieinntekter, til gjengjeld kan man trekke utgifter i forbindelse med utleie fra, enten etter statens avgifter eller i forhold til ens faktiske, dokumenterte utgifter.
Det norske skattevesen mottar ikke automatisk beskjed om, at man eier en bolig i Tyskland, man har derfor plikt til selv å oppgi leieinntekter på selvangivelsen. Tilbake
Hvor mye skal man betale i skatt, hvis man selger igjen?
Den tyske skattelov (§23, stykke. 1) sier, at gevinst ved handel av eiendom er skattepliktig, hvis det er mindre enn 10 år mellom køps- og salgsdato. Untatt fra skatteplikt er eiendom, som enten utelukkende har vært brukt som egen bopel, eller som i det året leiligheten selges samt de to foregående år har fungert som egen bopel. For å kunne sannsynliggjøre dette er det tilrådelig, at man melder seg inn i det tyske folkeregister på leilighetens adresse, da myndighetene ellers vil gå ut fra, at leiligheten ikke har vært brukt som egen bopel.
Du kan se den tyske paragraf her: http://bundesrecht.juris.de/estg/__23.html
I praksis betyr reglen, at hvis man utelukkende selv bruker leiligheten, så er en evt. gevinst ved salg ikke skattepliktig i Tyskland. Det samme gjelder, hvis man har hatt leiligheten i mer enn ti år.
Har man kjøpt en leilighet som investering for å leie den ut, kan man også slippe for skatt, hvis man de siste to år før det år, leiligheten selges, selv har brukt leiligheten og ikke har leid den ut.
En eventuell verdistigning beregnes ikke kun ved å sammenligne prisen på kjøps- og salgstidspunktet. Ved beregning av kjøps summen medregnes også alle utgifter i forbindelse med kjøpet, herunder meglersalær, på samme måte som eventuelle utgifter i forbindelse med salget trekkes fra salgsprisen. Ut over dette, avskrives fast eiendom i Tyskland med 2 eller 2,5% om året. Avskrivningen regnes ut fra køps summen (men kun på den del av beløpet, som utgjør selve huset, ikke grunden), og det betyr, at kjøps summen eksempelvis etter ti år vil være minsket med opp til 25%, innen stigningen beregnes. Tilbake
Bør man ha en norsk eller en tysk advokat?
Det er mange advokatfirmar, som både arbeider med norske og tyske forhold.
Hvis du som kjøper har behov for en advokat til foreksempel å gjennomlese en kjøpskontrakt, er det tilrådelig å kontakte et av disse firmar, da de kjenner til tysk lov, og samtidig har forutsetningen for å forstå den norske inngangsvinkel.
BoligBerlin anbefaler advokatfirmaet Link & Milewich (dansk): http://www.link-milewich.de/dansk/index.html.
Gerhard Link er tysk advokat, men snakker dansk og har mange års erfaring med eiendomshandel i Berlin. Utover å være advokat fungerer Gerhard Link også som notarius. Tilbake
Kan man kjøpe leilighet sammen?
Ja, det er ikke noe problem å være flere om å kjøpe én leilighet. Avgiftene ved overtagelse er de samme, men hvis eksempelvis en av partene, som eier 20 prosent av leiligheten selge sin "andel", slipper den nye eier av andelen med å betale overtagelsesutgifter av sin andel alene (5 prosent av "andelens" pris).
Det er en god idé å ta en advokat med på råd for å få samarbeidet til å fungere godt fra start. Alle skift i eierkretsen skal gå via den offentlige notarius. Tilbake
Utgifter for eier
Beregn dine månedlige boligutgifter
Du kan hente vår "boligberegner" og se, hva dine utgifter vil være.
BoligBeregneren er uten ansvar og kun veiledende. Du kan laste den ned ved å HØJREklikke på linken her og velge Gjem som/Save as:
http://www.broens.com/files/boligberegner-norsk.xls
Grunnskatt og månedlige bidrag til eierforening
I Tyskland betaler man en mindre grunnskatt, som ligger på ca. 1000 kr om året for en to-roms og ca. 1.500 kr om året for en tre-roms.
Som i Norge betaler man et månedlig bidrag til eierforeningen (Hausgeld eller Wohngeld), som dekker eierforeningens utgifter til renovasjon, evt. vaktmesterordning og vedlikehold av eiendommen og dens innstallasjoner.
NB: Dessuten inkluderes normalt også a conto varme, samt vann og antenneforening i beløpet. I en velholdt eiendom utgjør bidraget ca. 16-25 kr pr. kvm om måneden. Tilbake
Om boligene
Hvor store er leilighetene?
En kvadratmeter er ikke bare en kvadratmeter. I Tyskland angir de opplyste kvadratmeter utelukkende leilighetens indre beboelsesflate. Skrå vegger og lignende trekker også ned på antall kvm. Tilbake
Hva er Altbau og Neubau?
I Tyskland skiller man mellom Altbau, Plattenbau og Neubau. Neubau betegner nyere hus bygd i 80'årene og oppover. Plattenbau er den type betonhuse, man begynte å bygge på slutten av 50'årene og fram til slutten av 70'årene. Altbau er hus, bygd i perioden fram til sist i 50´årene.
Når vi på boligberlin.dk beskriver et hus som 'Altbau', så er huset som regel bygd rundt århundreskiftet. Dermed er det tale om klassiske hus med høyt under taket, synlige takbjelker og utsmykning. - Tilbake
Hva er en kjernesanering?
En kjernesanering betyr, at eiendommen blir renovert inn til benet. De bærende konstruksjoner blir sett etter i sømmene, Alle gamle innstallasjoner (rør, el osv.) blir byttet ut, og man utarbeider nye plantegninger for de enkelte leiligheter.
Det blir lagt nytt tak på eiendommen, fasaden blir istandsatt med behørig hensyn til, hvordan den oprindelig har sett ut. Eiendommen får ofte veranda/ terrasse og heis. Det anlegges et grønt gårdmiljø, som alle eiendommens beboere kan få glede av.
Innenfor i de enkelte leiligheter kommer det nytt bad, gulvene blir istandsat eller utskiftet, innvendig tak blir repareret eller utskiftet, ornamenter og andre utsmykninger forsøkes bevart, men ellers er det i prinsippet en splitterny leilighet man overtar ved innflytningen.
Det sier seg selv, at en leilighet i en kjernesanert eiendom ikke vil gi eieren uventede problemer de neste mange år. - Tilbake
Hvorfor formidler dere så få brukte leiligheter?
I Tyskland er det ikke de samme sikkerhetsforanstaltninger i forhold til handel med fast eiendom som i Norge. Derfor kjøpes en "brukt" leilighet alltid som den framstår, og selger stifter kun for feil, mangler og skjulte skader, hvis han beviselig var eller burde ha vært bekjent med disse.
Vi foretrekker derfor å selge moderniserte eller kjernesanerte leiligheter, da man her til gjengjeld har en større sikkerhet i forbindelse med kjøpet. Den viktigste sikkerheten er, at byggherren har fem års garanti på alle byggeytelser i forbindelse med kjernesanering eller nybyggeri.
Mange saneringsprosjekter selges ”off plan”, hvilket vil si, at man skal vente en periode, fra man har kjøpt, til leiligheten kan overtas. Men vi streber på å tilby så mange ferdige kjernesanerte, moderniserte eller nybyggde leiligheter som mulig. Tilbake
Hvordan vet jeg, at byggeriet utføres ordentlig?
BoligBerlin kan i de fleste tilfeller hjelpe kundene med å få et bygningsprosjekt kontrollert av det kjente standardiseringsselskabet TYV, som sikrer, at din bolig blir bygd eller renovert etter gjeldende standard. Anvisninger fra TYV skal følges av byggherren. Tilbake
Hvis jeg kjøper en leilighet i et saneringsprosjekt, når er min leilighet så klar til innflytning?
BoligBerlin arbeider primært i såkalte byfornyelsesområder. Det vil si, at Berlin by har besluttet, at bydelene skal fornyes og saneres. For å finansiere dette gir man store skattefradrag til tyske skatteborgere, som kan trekke alle utgifter til sanering fra i skatt over ti år. Derfor fungerer markedet sånn, at de fleste kjøper leilighet, INNEN saneringen går igang, for ellers kan de jo ikke trekke utgiftene fra.
Disse skatteregler angår ikke direkte norske kjøpere, men det betyr, at man kun sjeldent kan få tak i en nyrenoveret leilighet, som er klar til innflytning. Typisk underskriver man avtalen, innen byggeriet overhodet går igang, og derfor er det normalt, at man skal vente mellom 6 måneder og et år, før leiligheten er klar.
Mange vil kanskje stusse over, hvorfor det ikke blir solgt flere leiligheter av private i de attraktive områdene – sånn som vi er vant til i Norge. Men det skyldes simpelten, at tidligere kjøpere skal beholde leilighetene sine i mellom 10 og 12 år, før de fullt ut har kunnet utnytte fradragene sine. Og siden det ikke er mer enn ca. 15 år siden Murens fall, betyr det, at markedet i Østberlin stadig er ungt. Så det er om å gjøre å slå til nå, mens muligheten er der, og prisene fortsatt er lave. Tilbake
Hva er det med tyske kjøkken?
I Tyskland er det tradisjon for å betrakte et kjøkken som et møbel mere enn som en fast del av huset eller leiligheten. Derfor er det ofte tilfeldet, at det ikke følger et kjøkken med i de leilighetene, vi formidler her på websiden. Selgerens argument er ofte, at kundenes ønsker i forhold til kjøkken er veldig forskjellige, og det kan man jo mene hva man vil om. Men den gode nyheten er, at et godt, lite kjøkken med alle elementer og hvitevarer, kan fås for godt og vel 20.000 NOK.
Hvis det følger et kjøkken med i prisen, skriver vi det alltid i beskrivelsen av den enkelte leilighet. Tilbake
Er det stikk til kabel-TV og Internett?
Ja, i alle nyrenoverte eller nybygde eiendommer innstalleres det også tilslutningsmuligheter til kabel-TV og internettforbindelse. Tilbake
Hvor kjøper jeg møbler?
Det er flere store varehuse og byggmarkeder i Berlin, hvor man kan kjøpe møbler. Bl.a. IKEA har tre store varehus i Berlin. Se mer her: www.ikea.de. Tilbake