Häufig gestellte Fragen
An dieser Stelle haben Sie die Möglichkeit, Antworten auf die Fragen zu finden, die regelmäßig von unseren Kunden gestellt werden. Benutzen Sie bitte das Menü, um die Antworten zu sehen. Bei weiteren Fragen sind Sie herzlich eingeladen mit uns persönlich Kontakt aufzunehmen.
Welche Viertel sind die Besten?
Wie kann ich eine bestimmte Immobilie reservieren?
Wie hoch sind die Unkosten einer Kaufabwicklung?
Was beinhaltet eine Finanzierungsbestätigung und warum ist sie notwendig?
Wie viel Steuer muss man bezahlen, wenn man die Wohnung wieder verkauft?
Grundsteuer und monatliche Zahlungen an die EigentümergemeinschaftWas bedeutet Altbau oder Neubau?
Wie kann ich mir der Qualität des Bauvorhabens sicher sein?
Wann kann ich in meine Wohnung einziehen, wenn sie zu einem Sanierungsprojekt gehört?
Sind Kabel-TV und Internet Zugang vorhanden?
Die Fragen
Wenn man eine neu-sanierte, Wohnung in guter Lage kauft, ist dies eigentlich immer eine gute Investition. Wie in allen großen Städten wollen die meisten Leute in Berlin am liebsten möglichst zentral wohnen. Nahezu alle Wohnungen, die BoligBerlin anbietet, liegen in zentralen Vierteln wie nahe des Alexander Platzes oder des Kurfürstendamms. Verglichen mit anderen Großstädten Europas, sind die Preise für Wohnungen in Berlin noch relativ niedrig. Gleichzeitig befindet sich Berlin als Hauptstadt Deutschlands in enormem Wachstum, und viele Deutsche und Menschen anderer Nationen suchen Berlin auf. Für Deutsche ist es in den letzten Jahren immer attraktiver geworden, sich eine eigene Wohnung zu kaufen, da die Mietpreise stetig gestiegen sind. Es ist somit großes Potential für den weiteren Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren vorhanden, gleichzeitig mit dem Wachstum des Immobilienmarktes. - Zurück.
Welche Viertel sind die Besten?
Besonders die ehemaligen ostdeutschen Stadtteile wie Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain sind in den letzen Jahren sehr begehrt. Hier sind zahlreiche gemütliche Straßen mit Kopfsteinpflaster, Straßencafes, Restaurants zum draußen sitzen und viele neue, spannenden, Galerien zu finden.
Wohnungen in den zentralen Bezirken wie Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain und Charlottenburg erzielen die besten Preise und Preissteigerungsraten innerhalb der letzten Jahre. - Zurück.
Der Quadratmeterpreis für Wohnungen in Berlin befindet sich allgemein in einer steigenden Tendenz, wenn man von den unzeitgemäßen Bauten am Stadtrand absieht. Hier gibt es zum überwiegenden Teil Plattenbauten, die allmählich verfallen, und wo die Preise nicht steigen. Gute Wohnungen in Zentrumsnähe werden hingegen immer gefragter. Die Wohnungspreise steigen hier in einem moderaten Tempo.
Im Jahre 2006 konnte man eine kernsanierte Wohnung im Friedrichshain beispielsweise noch für 1500€ pro m² bekommen. Heutzutage liegt der Quadratmeterpreis bei etwas über 2000€. Auch weiterhin ist laut mehrerer von einander unabhängiger Experten des deutschen Wohnungsmarktes mit Steigerungen dieser Größenordnung in den nächsten Jahren zu rechnen. - zurück.
Ein großes Problem bezüglich des Immobilienkaufs in Berlin ist, dass es sozusagen zu viele Köche gibt, die den Brei verderben. Mit anderen Worten gibt es oft viele Makler, die dieselben Wohnungen anbieten und so ist es schon häufiger vorgekommen, dass sich Kunden bei dem einen Makler eine Wohnung haben reservieren lassen, die schon längst von einem anderen Makler verkauft wurde.
Einige der Probleme lässt sich auch bei BoligBerlin nicht umgehen, aber wir legen doch großen Wert darauf, dass wenn man eine Wohnung reserviert, muss man sie auch kaufen können. In manchen Fällen verlangt der Verkäufer eine Reservierungsgebühr, welches wir als einen Vorteil betrachten, da man dann in der Regel damit rechnen kann, dass eine Reservierung Ernst genommen wird. Wir raten allgemein dazu bei ernsthaftem Interesse an einer Wohnung, die man kaufen möchte, gleich zu reservieren. Wenn Sie unsererseits um eine Reservierungsgebühr gebeten werden, kann diese normalerweise zumindest teilweise zurück erstattet werden, wenn man sich doch gegen den Kauf entscheiden sollte. Der Verkäufer kann jedoch immer darauf bestehen, einen Teil der Gebühr seinem Aufwand und seinen Ausgaben entsprechend, zurück zu behalten. - Zurück.
Wie ist der Ablauf eines Kaufs?
Alle Verträge, die den Verkauf einer Immobilie betreffen, müssen von einem offiziellen Notar aufgesetzt und beglaubigt werden.
Vor dem Termin beim Notar erhalten sowohl der Käufer als auch der Verkäufer die Verträge, damit eventuelle Änderungen dann beim Notar vorgenommen werden können. Der Notar sorgt dafür, dass alle Formalitäten, die die Überschreibung des Eigentums auf den Käufer und die Bezahlung des Kaufpreises betreffen, eingehalten werden.
Der Käufer erhält keine ausdrückliche Beratung vom Notar, aber es ist seine Pflicht dafür Sorge zu tragen, dass beide Vertragspartner den Vertrag verstanden haben.
Wenn alle benötigten Unterlagen zur Unterschrift vorliegen, liest der Notar die relevanten Schriftstücke die die Übertragung des Eigentums betreffen dem Käufer noch einmal vor.
Wenn man eine Wohnung in einem Objekt erwirbt, das kernsaniert werden muss, gibt es klare Vorschriften dafür, wann wie viel bezahlt werden muss. Das Prinzip ist, dass die Raten Zug um Zug mit der Fertigstellung des Objektes bezahlt werden. Somit bezahlt man genau den Teil des Baus, der schon fertig gestellt wurde. Die erste Rate wird normalerweise erst dann geleistet, nachdem die Renovierungsarbeiten begonnen haben.
In anderen Fällen ist es üblich, dass der Kaufpreis zunächst auf das Konto des Notars überwiesen wird. Dieser leitet das Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn er sich davon überzeugt hat, dass alles vertragsgemäß und korrekt vonstatten gegangen ist.
Normalerweise wird die Kaufsumme nach Abschluss des Vertrages dem Verkäufer frei gegeben. Um zu verhindern, dass der Verkäufer das Objekt noch vor Abschluss des Vertrages anderweitig veräußert, wird vom Notar eine Eintragung einer Auflassungvormerkung in das Grundbuch beantragt.- Zurück
BoligBerlin arbeitet transparent. Wir sind der Agent für den Verkäufer, aber wünschen den Käufer so gut wie möglich zu informieren und ihm den bestmöglichen Service zu bieten. Darüber hinaus stellen wir den Kontakt zu Anwälten, Architekten und Banken her, die in Zweifelsfällen aus unparteiischer Sicht Rat geben können.
Trotz allem sind unsere Preise nie höher als bei anderen Anbietern. In einigen Fällen muss der Käufer eine Provision von maximal 7,14% inklusive Steuern an den Makler bezahlen, abhängig von der Verabredung zwischen Makler und Verkäufer. Die Notargebühren betragen 1,5 Prozent des Kaufpreises, unter Umständen weniger, wenn kein Grundpfand in das Grundbuch eingetragen werden muss.
Zuletzt müssen 4,5% der Kaufsumme Grunderwerbsteuer an der Stadt Berlin gezahlt werden.- Zurück.
Was beinhaltet eine Finanzierungsbestätigung und warum ist sie notwendig?
In Verbindung mit Sanierungsprojekten und Neubauten wird oftmals gefordert, dass der Käufer dem Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung vorlegt, bevor der Vertrag beim Notar unterschrieben werden kann.
Das liegt daran, dass solche Projekte im Normalfall von einer deutschen Bank finanziert werden, die das Geld für den Bauherrn vorstreckt. Diese Bank wird jedoch keine Finanzierung für eine bestimmte Wohnung freigeben, wenn nicht von vornherein garantiert ist, dass der Käufer über eine ausreichende Finanzierung verfügt.
Eine Finanzierungsbestätigung ist keine Bankgarantie, aber ein Schreiben ausgestellt von der Bank des Käufers, das bestätigt, dass die Bank bereit ist den Kauf einer bestimmten Wohnung zu finanzieren. Wenn Sie ein Musterr einer solchen Finanzierungsbestätigung sehen wollen, fragen Sie einfach bei uns nach.- Zurück.
Wie viel Steuer muss man bezahlen, wenn man die Wohnung wieder verkauft?
Das Steuergesetz (§23, Abs. 1) besagt, dass der Gewinn aus einem Verkauf steuerpflichtig ist, wenn weniger als 10 Jahre zwischen dem Kauf- und Verkaufsdatum liegen. Ausgenommen davon ist Eigentum, das entweder ausschließlich oder zumindest in den 3 dem Verkauf vorausgehenden Jahren für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Um dies nachweisen zu können, ist es empfehlenswert, seinen Wohnsitz auf die Adresse der neuen Wohnung anzumelden. Ansonsten wird das Amt davon ausgehen, dass die Wohnung nicht für eigene Wohnzwecke genutzt wurde.
Den Paragraphen dazu finden Sie unter: http://bundesrecht.juris.de/estg/__23.html
In der Praxis bedeutet diese Regelung, dass bei einem gewinnbringenden Verkauf der Wohnung nach Eigennutzung keine Steuerpflicht vorliegt. Das gleiche gilt, wenn sich die Wohnung länger als 10 Jahre im Besitz befunden hat.
Wenn man eine Wohnung als Investition erworben hat und sie vermietet, macht es sich bezahlt die Wohnung die letzten 2 Jahre vor dem Verkauf selbst zu nutzen und nicht mehr zu vermieten.
Eine eventuelle Wertsteigerung wird nicht nur berechnet in dem die Kaufs- und Verkaufspreise miteinander verglichen werden. Bei der Berechnung der Kaufsumme werden auch alle Ausgaben, die zum Kauf gehören, wie beispielsweise die Maklerprovision, berücksichtigt. Darüber hinaus wird Wohneigentum in Deutschland mit 2 oder 2,5% im Jahr abgeschrieben. Dieser Abschreibung liegt die Summe des Kaufpreises zu Grunde (jedoch nur der Teil der Summe, der sich auf die Mauersteine bezieht, nicht das Grundstück), und das bedeutet, das die Kaufsumme sich beispielsweise nach 10 Jahren um bis zu 25% reduziert bevor die Steigung berechnet wird. - Zurück.
Man bezahlt in Deutschland etwa 135€ Grundsteuer im Jahr für eine 2-Zimmer-Wohnung und 200€ für eine 3-Zimmer-Wohnung.
Man bezahlt einen monatlichen Beitrag an die Eigentümergemeinschaft (Hausgeld oder Wohngeld), der für die gemeinschaftlichen Ausgaben für Renovierungen und Instandhaltungen des Hauses und dessen Installationen genutzt wird.
Anmerkung: Desweiteren enthält dieser Beitrag die anteiligen Kosten für Wasser, Wärme und Kabelanschluss. In einem gut gepflegten Haus beläuft sich die monatliche Zahlung auf etwa 2€ bis 3,50€ pro qm.- Zurück.
Was bedeutet Altbau und Neubau?
Man unterscheidet zwischen Altbau, Plattenbau und Neubau. Neubauten sind typischerweise neuere Häuser, die in den 80’er Jahren und danach erbaut wurden. Plattenbauten sind Gebäude aus Beton, die zwischen Ende der 50‘er Jahre und Ende der 70’er Jahre erbaut wurden. Altbau sind somit alle Häuser, die vor Ende der 1950’er Jahre gebaut wurden.
Wenn man auf BoligBerlin.de ein Haus als Altbau betitelt, ist es in der Regel um die Jahrhundertwende erbaut worden. Es dreht sich hier also um klassische Häuser mit Stuck, Verzierungen und hohen Decken.- Zurück.
Eine Kernsanierung bedeutet, dass das Objekt bis auf den Grund renoviert wird. Dabei werden die tragenden Strukturen sorgfältig überprüft. Alle alten Installationen (Rohre, Elektrizität usw.) werden erneuert und neue Bauzeichnungen für die einzelnen Wohnungen erstellt.
Das Dach wird neu gedeckt, die Fassade mit Augenmerk auf die Erhaltung des ursprünglichen Erscheinungsbildes in Stand gesetzt. Das Objekt wird oftmals mit Aufzügen, Terrassen und Balkons ausgestattet. Oft wird auch eine Grünanlage im Hof angelegt an der sich alle Bewohner erfreuen können.
In den einzelnen Wohnungen werden neue Bäder gebaut, die Fußböden in Stand gesetzt oder ersetzt, der Stuck wird repariert oder ebenfalls ersetzt, Ornamente und weitere Verzierungen werden so weit wie möglich erhalten. Im Prinzip übernimmt man bei Bezug eine nagelneue Wohnung. Es ergibt sich von selbst, dass mit einer kernsanierten Wohnung in den nächsten Jahren keine unverhofften Probleme zu erwarten sind. - Zurück.
Warum vermitteln Sie so wenige Bestandswohnungen?
Eine Bestandswohnung wird immer gekauft wie gesehen und der Verkäufer haftet nur für Mängel oder verborgene Schäden, wenn er nachweisbar von diesen wusste oder hätte wissen müssen.
Deshalb bevorzugen wir es modernisierte oder kernsanierte Wohnungen zu vermitteln, da einem hier eine ganze Reihe Sicherheiten in Verbindung mit einem Kauf gewährleistet werden. Die wichtigste Sicherheit ist, dass der Bauherr eine Garantie von 5 Jahren auf alle Bauleistungen in Verbindung mit einer Kernsanierung oder einem Neubau geben muss.
Viele Sanierungsprojekte werden „off plan“ verkauft. Das bedeutet, dass es nach dem Kauf eine Zeit lang dauern kann bis man die Wohnung beziehen kann.
Wir sind jedoch immer bestrebt so weit wie möglich fertig kernsanierte, modernisierte und neu erbaute Wohnungen anzubieten. - Zurück.
Wie kann ich mir der Qualität des Bauvorhabens sicher sein?
BoligBerlin kann dem Kunden in der Regel behilflich sein, ein Objekt von dem bekannten TÜV daraufhin kontrollieren zu lassen, dass die Wohnung nach den gültigen Standards gebaut oder renoviert wurde. - Zurück.
Wann kann ich in meine Wohnung einziehen, wenn sie zu einem Sanierungsprojekt gehört?
BoligBerlin ist in erster Linie in sogenannten Sanierungsgebieten tätig. Das bedeutet, dass die Stadt Berlin sich dazu entschlossen hat, dass ein Stadtteil saniert und erneuert werden soll. Um dies zu finanzieren, werden große Sonderabschreibungen gestattet. Man kann somit über 10 Jahre alle Ausgaben für Sanierungen von der Steuer absetzten. Deshalb ist es in der Regel so, dass die Meisten ihre Wohnung kaufen, BEVOR mit der Sanierung begonnen wird, ansonsten könnten die Ausgaben ja nicht abgesetzt werden. - Zurück.
Gibt es Kabel- und Internetanschluss?
Ja, in allen neurenovierten oder neugebauten Wohnungen werden Anschlüsse für sowohl Kabelfernsehen als auch Internetanschluss gelegt. - Zurück.